Kdor je bil v zadnjih nekaj letih kakorkoli vpleten v pogovore glede stanovanjskega trga v Ljubljani in ostalih večjih evropskih mestih, se zaveda visokega porasta najemnin in pomanjkanja stanovanj, ki niso sorazmerne z gibanjem ekonomskih kazalnikov. Vzporedno se je povečalo število kratkoročnih najemniških stanovanj na platformi Airbnb, kar odpira vprašanja o vplivu le te na celotno situacijo.
Višje najemnine in manjša ponudba stanovanj v nekaterih evropskih mestih
Čeprav je težko izolirati vpliv Airbnbja in podobnih platform na cene najemnin in stanovanj, so nekateri raziskovalci uspeli dokazati pozitivno povezavo.
Raziskava italijanskih raziskovalcev, objavljena lani, je uporabila podatke petih italijanskih mest – Firence, Milano, Rim, Neapelj in Torino – in pokazala, da 1-odstotno povečanje gostote ponudbe Airbnb nastanitev povzroči povprečno 0,63-odstotno rast cen nepremičnin. Ta učinek je bil še posebej izrazit v mestih z visokim turističnim povpraševanjem.
Raziskava vpliva kratkoročnih oddaj stanovanj preko platforme Airbnb na cene nepremičnin in najemnin na Portugalskem je ravno tako pokazala pozitivno povezavo. V povprečju je povečanje ponudbe stanovanj na platformi Airbnb v obsegu 1 odstotne točke prispevalo kpovprečno 3,7-odstotnemu povečanju cene stanovanj znotraj občin. Najbolj izrazit je bil ta učinek v občinah v turističnih območjih.
Podobna študija je pokazala skromno, a statistično značilno pozitivno povezavo med številom oglasov na Airbnbju in rastjo cen stanovanj in najemnin tudi v Londonu.
Še ena podobna raziskava z vzorcem trga nepremičnin v Barceloni je pokazala precejšen učinek. Povečanje števila stanovanj na Airbnbju je povišalo najemnine, stroške bivanja in same cene stanovanj. Tudi tukaj se je navečji učinek pokazal na turističnih območjih: 200 novih stanovanj na Airbnbju se je prevedlo v povišanje najemnin (7 %) in cene stanovanj (14 %). Dodatno je raziskava izpostavila, da se s povečevanjem Airbnb ponudbe zmanjšuje število stanovanj za dolgoročni najem, kar povečuje stanovanjsko stisko domačega prebivalstva.
Podobni rezultati in podobne posledice so značilne za večino tovrstnih raziskav v ostalih evropskih mestih.
Kako je v Sloveniji?
V članku iz leta 2021 sta slovenska raziskovalca Polona Obrč in Boštjan Kerbler ugotavljala vpliv kratkoročnega oddajanja stanovanj preko platforme Airbnb na dolgoročni najem stanovanj v Ljubljani.
Njuna predpostavka je bila, da je zaradi pojava Airbnbja prišlo do temeljene spremembe v namembnosti velikega števila stanovanj – stanovanja, prvotno oddajana za dolgoročno obdobje, naj bi se zdaj oddajala turistom za krajše časovno obdobje.
Tudi rezultati raziskave so pokazali takšno stanje. Večina najemodajalcev, ki so prešli od dolgoročnega oddajanja na kratkoročno, je izpostavilo večjo dobičkonosnost kratkoročnih oddaj. Hkrati pa ti isti najemodajalci trdijo, da bi bili pripravljeni spremeniti način oddajanja nazaj na dolgoročno, če bi država zagotovila davčne olajšave za dolgoročne oddaje ali pa zagotovila jamstvo za redno plačevanje najemnine. V raziskavi so bili udeleženi tudi najemodajalci, ki svoja stanovanja oddajajo dolgoročno, pri čemer so glavni razlog za takšno vrsto oddajanja izpostavili boljšo skrb za stanovanje, ki jo po navadi izkazujejo dolgoročni najemojemalci.
V še eni slovenski raziskavi sta Gala Rogelj in Bojan Grum preverjala vpliv turizma na vrednost nepremičnin v središčih slovenskih turističnih mest. Ugotovila sta, da lahko rast najemnin in cen stanovanj v določeni meri pripišemo platformi Airbnb. V raziskavi sta preverjala tudi mnenje prebivalstva glede dvigovanja cen nepremičnin, pri čemer se je večina vprašanih strinjala, da je to vsaj do neke mere posledica povečanih možnosti kratkoročne oddaje. Prav tako sta izpostavila, da bi za natančnejši podatek o učinku Airbnb-ja in podobnih platform v Sloveniji morali ugotovitve preveriti z modeli linearne regresije na večjem vzorcu, podobno kakor so to storili v tujih raziskavah.
Skupni učinek platforme Airbnb in kako ga nadzorovati
Širitev platform, kot je Airbnb, je močno vplivala na stanovanjske trge v večjih evropskih mestih, vključno z Ljubljano. Kljub temu da te platforme prinašajo gospodarske koristi z naraščanjem turističnega obiska in prihodki za gostitelje, številne študije poudarjajo njihov vpliv na zviševanje cen stanovanj in najemnin, še posebej pa je očiten vpliv na zmanjševanje ponudbe stanovanj za dolgoročni najem. Skupaj se tako poslabšuje dostopnost stanovanj za lokalne prebivalce in v nekaterih predelih povzroča izseljevanje domačinov.
Nekatere države in mestne oblasti so že poskusile zakonsko omejiti oddajanje stanovanj preko Airbnbja. V nekaterih evropskih mestih so uvedli posebne dovolilnice za oddajanje preko platforme Airbnb, v drugih pa so omejili maksimalno obdobje oddajanja stanovanja. Barcelona si je pred kratkim celo zadala, da bodo do leta 2029 popolnoma ukinili kratkoročno oddajanje stanovanj v turistične namene.
Čeprav gre za ukrepe, s katerim poskušajo zmanjšati pritisk, ki ga Airbnb predstavlja za stanovanjsko vprašanje, so ti morda preveč enostranski. Kot opozarjajo raziskovalci učinkov Airbnb in podobnih platform, je treba k tematiki pristopiti holistično, preden se sprejemajo regulatorni ukrepi. Vsakič znova namreč – ob zavedanju negativnih vplivov – izpostavljajo pozitivne učinke platforme Airbnb, predvsem spodbujanje lokalnega gospodarstva in razvoj turizma.
Nekatere raziskave tudi kažejo, da zgolj omejevanje in prepoved oddajanja stanovanj ne prinese želenih učinkov. Tako tudi Obrč in Kebler trdita, da bi ob posodobljeni regulaciji oddajanja stanovanj bilo bistveno, da država hkrati sprejme ukrepe za spodbujanje dolgoročnega oddajanja. Kot dober primer prakse je Luksemburg, kjer je 50-odstotna davčna olajšava na dohodek najemnin vplivala na povišanje dolgoročnega oddajanja stanovanj.
Zagotovo pa obstaja potreba po dodatnih raziskavah, ki bi se osredotočile tudi na ostale probleme, ki jih prinaša Airbnb, katerih ni moč ujeti zgolj preko analize cen in najemnin stanovanj. Kot izpostavita Rogelj in Grum: »Turistifikacija in gentrifikacija mest; vpliva, ki ga imajo omenjene platforme na kakovost življenja prebivalcev v mestih, varnostni vidiki in vidiki platformskega kapitalizma, ne smemo spregledati«.
Viri
Barron, K., Kung, E., & Proserpio, D. (2020). The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb. Marketing Science, 40(1), 23–47. https://doi.org/10.1287/mksc.2020.1227
Congiu, R., Pino, F., & Rondi, L. (2024). The uneven effect of Airbnb on the housing market: Evidence across and within Italian cities. Journal of Regional Science. https://doi.org/10.1111/jors.12737
Franco, S. F., & Santos, C. D. (2021). The impact of Airbnb on residential property values and rents: Evidence from Portugal. Regional Science and Urban Economics, 88, 103667. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2021.103667
Garcia-López, M., Jofre-Monseny, J., Martínez-Mazza, R., & Segú, M. (2020). Do short-term rental platforms affect housing markets? Evidence from Airbnb in Barcelona. Journal of Urban Economics, 119, 103278. https://doi.org/10.1016/j.jue.2020.103278
Obrč, P., & Kerbler, B. K. (2020). Vpliv platforme Airbnb na dolgoročni najem stanovanj. Urbani izziv, 10, 64–74. https://urbaniizziv.uirs.si/Portals/urbaniizziv/Clanki/2020/uizziv-31-20201-strokovna_07.pdf
Rogelj, G., & Grum, B. (2023). Vpliv turizma na vrednost nepremičnin v središčih turističnih mest. Urbani izziv, 16, 16–30. https://www.urbaniizziv.si/Portals/urbaniizziv/Clanki/2023/uizziv-20231-S_02.pdf
Todd, J., Musah, A., & Cheshire, J. (2021). Assessing the impacts of Airbnb listings on London house prices. Environment and Planning B Urban Analytics and City Science, 49(1), 206–222. https://doi.org/10.1177/23998083211001836
